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『価格と現場がわかる設計事務所』

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	■　設 計 業 務 と ピュアＣ Ｍ 分 離 発 注 業 務 １ 【なぜ　原価がわかるといいのか！メリットは！】 ２ 【ピュアＣＭ分離発注方式と従来の発注方式の特徴を教えてください。】 ３ 【ピュアＣＭ分離発注方式の導入のきっかけは？】 ４ 【ＣＭとは？】 ５ 【住宅会社の経費、てどれくらいなの？】 ６ 【ピュアＣＭ分離発注方式の経費は？支払い方法及び時期は？】 ７ 【施工マネージメントとは？】 ８ 【競争入札のすすめ！？】 ９ 【ピュアＣＭ分離発注方式での瑕疵保証制度及び保険制度について教えてください。】 １０ 【専門工事会社の原価（工事金額）は工務店並みの価格を提示してくれますか？】 １１ 【分離発注方式とピュアＣＭ分離発注方式との違いは？】 １２ 【アフターサービスは？】 １３ 【工事金額は出来高払いとは？リスクが無いとは？】 １４ 【請負契約と委託（委任）契約】 １５ 【現場へは誰が行くの？】 １６ 【監理業務て何ですか？　監理報告書は誰が作成するの？】 １７ 【一般的な設計事務所とピュアＣＭ分離発注を採用する設計事務所との違いは何か。】 １８ 【住宅会社（ハウスメーカーや工務店）の選び方】 １９ 【設計事務所の選び方】 ２０ 【確実にコストダウンできる方法とは】 ２１ 【オフィス２１との契約後はどのような工程で進みますか？】 ２２ 【一般的な設計事務所の仕事は行いますか？その経費は？】 ２３ 【ハウスメーカーの役割】 ２４ 【ハウスメーカーがスポンサーの住宅雑誌の無責任なアドバイス】 ２５ 【建て主にお願いしたい事】 ２６ 【家相について対応はできるか？】 ２７ 【建築士とは？】 ２８ 【いつから設計費用をお支払いする事になりますか？】	＜注意＞ ・文字や画像等をクリックした場合に、ブロックされるケースがあります。そのときは、Ctrlｷｰを押しながらクリックしてください。
	１　 【なぜ　原価がわかるといいのか！メリットは！】 　（ここでいう原価とは、住宅会社が出す見積もり金額の元になる工事金額、つまり専門工事会 　　社の工事金額のことをいいます。） 　　原価がわかれば 　　�@住宅会社の経費（粗利）がわかる。 　　�A住宅会社の経費の内訳が見積もり書でわかる。 　　�B住宅会社の仕事内容が理解できる。 　　�C原価をオープンにすることで、実際の価格がわかる。 　　�D実際の価格がわかると、住宅資金の使い道が明確になる。 　　�E住宅資金の使い道が明確になれば、納得できる。 　　といった具合です。頭のもやもやがすっきりしませんか？　　　　　　　　　　　　　戻　る ２　【ピュアＣＭ分離発注方式と従来の発注方式の特徴を教えてください。】 Ａ　図 お客様と専門工事会社との距離が長くて険しいことに気ずくと思います。これは不透明な中間マージンが多く発生する事を意味します。設計事務所が下請けとして存在します。これは、住宅会社のために設計業務を行っている事を意味します。　トラブルが起きたときに誰がお客様の味方になるのでしょうか。 Ｂ　図 設計事務所とお客様が設計契約を交わし、工務店に発注する方式です。 設計者が第三者として、見積もり金額を確認し、現場や工務店を監理することになります。ただし、工務店の経費と設計事務所の経費を合算する事になりますから、コストがＵＰする傾向にあります。なかなか定着しない原因です　。 Ｃ　図 注目は工務店が存在しない事です。設計事務所が施工マナージメントを行い。各専門業者は競争入札によって採用される。結果的に刺激が与えられ、工務店の経費も無くなりコストが下がることが特徴である。設計事務所の監理能力が問われる。原価公開、出来高工事支払いと、A図、B図の住宅会社ではありえない。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る　 ３　【ピュアＣＭ分離発注方式の導入のきっかけは？】 　　住宅会社の人間から、「設計事務所を入れると高くなる」と言われた事が一番のきっかけで 　　す。なぜ高くなるのか。原価や経費を公開しない会社に言われたくない。全て公開する時代 　　が必ず来る、そのときには当たり前のようにピュアＣＭ分離発注が選択肢の一つになり、 　　「設計事務所を入れても高くならない」時代になる、と確信したからである。現にそうなりつつ 　　ある。もうすぐである。 　　当たり前のように設計事務所が独立して住宅建設に関わらなければならない。 　　設計と施工は分離する事が絶対いいに決まっている。そうでなければ、真にお客さまの事を 　　考えた家づくりなどありえない。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ４　【ＣＭとは？】 　　昨今、ＣＭ方式が注目され出している。その要因は、建設業者の過信と、発注者の建設 　　業者に対する不信である。 　　また、事業の計画段階で発注者の相談に乗る人間がいないことも要因である。 　　正式名称はＣＭ＝コンストラクション・マネジメントという建築手法である。 　　海外では１９７０年代に広がり、日本では１９９０年代から始まり、住宅などを中心に定着 　　しつつある手法である。 　　その手法では、目的の建築物をどのような内容にし、どの業者にいくらで発注するか、建 　　て主に対して全ての原価が明らかになる。そして、建築士の行うべき業務の詳細も明らか 　　になる。 　　つまり、行うべき業務に対する報酬を明確にし、建て主の目的を達成する、という新たな 　　家づくりの業態である。 　　さらに「ピュアＣＭ＝純粋なＣＭ」とは設計者本人（委任契約者）が各業者の取りまとめを 　　行い。ＣＭを実行する事にある。 　　結果、建て主と設計者と専門業者の新しい関わりが生まれた。 　　全ての専門業者が直に建て主と契約を交わす。元請、下請けという関係が存在しない 　　関わり方が誕生する事になる。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ５　【住宅会社の経費、てどれくらいなの？】 　　住宅会社は１００％下請けによって住宅を建設しています。 　　そして、総工事金額＝原価＋経費（粗利）という足し算で見積書がお客様のお手元に届き 　　ます。 　　そこで、総工事金額に対する経費（粗利）の割合＝粗利益率が計算できます。 　　住宅会社の経費ですが、あくまでも目安ですが、粗利益率は工務店で２５〜３５％。ハウ 　　スメーカーで４５％前後と言われています。つまり総工事金額１０００万円に対して、工務 　　店は２５０万円〜３５０万円の経費（粗利）で、実際の工事費用は７５０〜６５０万円。 　　ハウスメーカーは４５０万円前後の経費（粗利）ということですから、実際の工事費用は 　　５５０万円前後となる。この数字をどうとらえるか・・・。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ６　【ピュアＣＭ分離発注方式の経費はどれくらいなの？】 　　オフィス２１のピュアＣＭ分離発注方式では、業務内容により異なりますが、設計・デザイ 　　ン及び監理料が１０％。施工マネージメント料が１５％　合計２５％です。くどいですが目 　　安です。施工マネージメントとは、簡単に言えば工務店と同様の仕事内容です。 　　工務店では経費が２５〜３５％なのに、ピュアＣＭ分離発注方式では１５％とはどういう事 　　かというと、設計・デザイン及び監理業務と重複する仕事がある為、その部分を差し引い 　　た結果です。 　　（設計報酬の詳細は「設計業務報酬と支払い時期」を参照。） 　　結果的に、質の高い設計・デザイン料の価格が、工務店並の経費に含まれて仕事がで 　　きるということになります。 　　住宅会社との一番の違いは、図面量の多さです。オフィス２１は設計・デザイン及び監 　　理業務が本来の仕事です。 　　お客様御家族と１対１で理想の家づくりを実現するために図面や模型、パースなどあら 　　ゆる方法で納得するまで話し合い、ベストプランを生み出します。そして詳細な図面を完 　　成させます。 　　よく言われることですが、設計事務所を入れるとコストがＵＰすると、特に工務店やハウ 　　スメーカーから攻撃され、設計事務所とお客様が疎遠になってしまうのですが、ピュアＣ 　　Ｍ分離発注方式ならば工務店やハウスメーカーを介さない訳ですからその経費はなくな 　　ります。その経費を設計やデザインの質を高め、原価や経費がオープンになる経費につ 　　ぎ込むことで、納得したこだわりの家づくりが実現できます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ７　【施工マネージメントとは？】 　　オフィス２１の仕事の配分をわかりやすくするために施工マネージメントという名前をつけて 　　いますが、これも監理業務のひとつなのです。 　　監理業務を行ううえで、オフィス２１（設計事務所）の立場は施工業者との利害関係はありま 　　せん。お客様のパートナーであり、代理人の立場で仕事を行います。施工マネージメントも 　　同様にその姿勢は変わりません。ここが住宅会社と違うところです。住宅会社の設計士は 　　社員あるいは下請けですのでお客様のパートナーや代理人にはなれません。施工マネー 　　ジメントの主な業務は、住宅会社が行っているような管理業務（業者の手配や契約及び打 　　ち合わせ、資材の保管及び発注、安全対策、近隣対策）に加えて、請負契約書の作成、 　　入札業務、施工図の作成等を行います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ８　【競争入札のすすめ！？】 　　ピュアＣＭ分離発注方式と住宅会社との決定的な違いは、専門工事会社を特命で決定す 　　るのではなく、競争入札により決定することにあります。例えば、基礎工事業者２〜３社を 　　選別し見積もりを依頼します。住宅が完成するまでには約２０〜２５の専門業者が存在し 　　ますが、そのほとんどの業者に競争入札を採用し、適正価格と業者をお客様と話し合いな 　　がら決定します。 　　オフィス２１は少なくても４０以上の業者と交渉することになり、その見積もりの詳細をわか 　　りやすくお客様へ報告します。そこまでして算出した工事価格でも適正価格かどうかの不 　　安がある場合は、お客様推薦の住宅会社最低１社以上を紹介してもらい、ピュアＣＭ分離 　　発注価格との競争入札を実行しています。 　　参考までに、このようなケースの場合での勝算は１割から２割の価格差でピュアＣＭ分離 　　発注に軍配が上がっています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ９　【ピュアＣＭ分離発注方式での瑕疵保証制度及び保険制度について教えてください。】 　　一般的意味の分離発注とは施主が直接工事会社へ発注する事をいいます。これを直営 　　と　いいます。このような分離発注はお薦めできません。なぜなら、施主はシロートだから 　　です。図面を書けないどころか、工事会社との契約書も準備する事はできません。 　　そして、保険会社や瑕疵保証会社にはこの様な発注方式に適用する制度は存在しませ 　　ん。危険である事は目に見えてわかるからです。 　　ピュアＣＭ分離発注方式は全国約２００社の設計事務所が集結して、施主をバックアッ 　　プするシステムです。 　　損保会社はその取り組みとネットワーク構築に注目し保険制度の開発に協力してくれま 　　した。その制度が、オープンシステム補償制度です。 　　オープンシステム補償制度は、工事中や引渡し後のリスクを補う保険制度、引渡し後１０ 　　年間に発生した瑕疵によるリスクを補う検査保証制度、設計事務所が死亡したときのリス 　　クを補う引継ぎ補償制度の３つの柱で構成されています。要するに、ハウスメーカーや工 　　務店が取り組んでる制度と全く変わりませんし、むしろ施主よりに開発した制度です。 　　特に注目すべき点は専門工事会社の倒産による割り増し費用の補償です。 　　万が一専門工事会社が倒産したことで工事金額が増えた時の差額分を補填してくれる制 　　度です。この制度によりお客様は安心して工事を見守る事ができます。 　　パンフレットを無料で差し上げます。保険制度のことで詳細をお聞きしたい方は御連絡くだ 　　さい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １０　【専門工事会社の原価（工事金額）は工務店並みの価格を提示してくれますか？】 　　質問２のＣ図でわかるように、まず工務店が存在しない事、それぞれの専門工事会社は設 　　計事務所が作成した図面をもとに、お客様同意の上、競争入札によって決定する。これが 　　刺激を与え、各会社まさしく競争してくれるのである。同じ図面なのにかなりの価格差が生 　　じることもある。その結果の積み重ねが結果的にコストに影響し、工務店との競争入札の 　　際にも力を発揮してくれるのである。あるＡ工務店との競争入札の場合はＡ工務店３０００ 　　万円、当社２４００万円と、なんと６００万円もの差が出てしまった。 　　このようになった背景には、建設業界の不景気と競争激化による差別化によって、仕事の 　　減少を回避し売り上げを伸ばさなければならない現状があるからだ。今までのスタイルで 　　はやっていけない、とメーカー側も話している。そこへ、ピュアＣＭ分離発注方式が話題に 　　なったことで、協力できる環境が整ってきたのである。 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １１　【分離発注方式とピュアＣＭ分離発注方式との違いは？】 　　分離発注方式は、施主が各工事の専門業者と直接契約を結び、家を建てる方式ですが、 　　この場合問題になるのがリスク管理。つまり、何か事故が発生した場合、直接的な窓口 　　や責任の所在が明確ではありません。ましてや施主がシロートならば業者との調整役に 　　苦労する事は明らかです。保険制度や補償制度の適用もされませんし、専門家（設計士 　　等）のアドバイスも無いのですから結果的に高いコストと精神的なストレスを得る事になり 　　ますので、お薦めしません。 　　ピュアＣＭ分離発注方式も施主が各工事の専門業者と直接契約を結び、家を建てる方式 　　には変わりはありません。 　　違うのはその仕組みです。ピュアＣＭ分離発注方式を採用する設計事務所は全国約２００ 　　社の設計事務所の運営により組織だって活動をしています。 　　その取りまとめをしているのがオープンネット��です。この会社が開発したシステムがオ 　　ープンシステム＝ピュアＣＭ分離発注方式です。全国の設計事務所をネットワークで結 　　びつけ、情報交換を行い技術の向上や様々な個々の問題に対応してくれます。現場の 　　対応や問題点も全国の設計事務所の取り組みや成功例を共有にする事で、本来苦手 　　であった現場管理も解消され質の高い建築が完成しています。 　　また、雑誌「イエヒト」を販売し、その普及に努めており、様々な業界からもその取り組み 　　に期待されています。このような取り組みの設計集団に対して大手損保会社が注目し、 　　お客様のリスクを補うために様々な制度を開発してくれました。 　　ＯＳ（オープンシステム）の設計事務所はこの様なバックボーンを持って、お客様のパー 　　トナーとなり分離発注を進めていきます。 　　何か事故が発生した場合の窓口はオープンシステムの設計事務所です。オフィス２１が 　　中心となり、各専門業社の協力の元、問題解決に努めます。万が一問題の責任者が発 　　見できなかった場合は、オープンシステムの保険制度で対応できる仕組みになっていま 　　す。また専門工事会社に対する事務的手続き（契約書の作成等）についても、ＯＳ設計 　　事務所が準備、対応します。 　　お客さまの仕事は業者の決定、契約業務、支払い業務が主な仕事です。面倒な作業は 　　ＯＳ設計事務所が全て行います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １２　【アフターサービスは？】 　　「オフィス２１とお客様の付き合いは家がある限り続くと考えています」 　　原則的に２年目が終わる時期に検査に伺います。それ以外は定期的に巡回しているわけ 　　ではありませんが、「不具合発生」となれば出来る限り早急に駆けつけ対応を考え、妥当 　　と思われる指示をします。 　　工事監理が終わった時点でオフィス２１とお客様の設計監理契約はすべて完了していま 　　すが、契約内容のいかんに関わらずなるべく相談には乗りたいと思っています。家があ 　　る限り、お付き合いは続くと私達は考えています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １３　【工事金額を出来高払いとは？リスクが無いとは？】 　　最近は新たな不景気の風と物価高の風が強く吹き始めている。建設業界でも倒産が結構 　　ではじめている。まだ連鎖する事が考えられる。会社の大きさは関係ない。実態は最悪な 　　状態なのに、決算書では良い評価に操作できる。内情を知っているのは社長と役員だけで、 　　社員は倒産当日までわかっていない。これが現状である。 　　しかし、そんな会社へ関わったお客様はどうなるのだろう。一般的に住宅会社との契約金 　　の支払条件は契約時１／３、上棟時１／３、完成時１／３が普通である。現場の工事進行 　　状況に関係なく支払いが発生する。 　　ところが、危ない会社ほど契約金を早く回収するために、契約時一括という場合もあるので 　　ある。払うほうも払うほうだが。 　　建築途中で倒産した場合、支払済みのお金は戻ってこないし、工事もストップしたままだ。 　　そして、請負契約の場合、建物の所有権は住宅会社の所有のため、お客様が勝手に使 　　用することができない。当然債権者の同意が必要になる・・・。 　　こんな悲しいことが起こってしまうのである。 　　さて、ピュアＣＭ分離発注方式はどうか。住宅会社は存在しないから、所有権の移動はない。 　　そして、ほとんどの専門工事会社の支払い条件は出来高支払いである。つまり、各工程の 　　各工事が終わってから支払えばいいのである。 　　万が一、専門工事会社の一つが倒産あるいは廃業した場合は、倒産あるいは廃業した影 　　響で工事金額が増額した金額との差額分を補填できるシステムになっている。例えば電 　　気工事契約金１００万円。倒産時、他の電気工事会社へ発注する事になり１３０万円にな 　　った。１３０−１００＝３０万円を保証から補填する事になる。 　　どうだろう。リスクがほとんど無いに等しいのではないだろうか。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １４　【請負契約と委託（委任）契約】 　　「請負」とは、ある仕事が完成することを約束して、完成したときに対価を受け取る方法。 　　一方、｢委任｣では、ある目標に対して行われる行為そのものに対して対価が支払われる。 　　一見すると請負のほうが良い方法のように思える。しかし、請負は、契約した内容以上の 　　ことをやらないのが欠点である。一方、委任は一生懸命に努力することに対して対価が 　　支払われるのであるから、委任された側が健全であれば、より良い結果が生まれる可 　　能性がある。これが委任と請負の大きな差である。 　　従って、住宅会社＝請負契約、設計事務所（オフィス２１）＝委託（委任）契約が基本です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １５　【現場へは誰が行くの？】 　　現場へはオフィス２１の設計士（私）が行きます。週に３〜４回は行きます。そして直接職 　　人に指示をし、次の工事の手配もします。ピュアＣＭ分離発注方式のメリットは直接職人 　　と話をする事ができる事です。設計者が望んでいることを現場で直接指示ができれば上 　　手く行く、行かないの話の結論が早くでます。施工マネージャー兼設計者としては次の一 　　手を早く打つ事ができます。また、住宅会社の現場管理者を介して指示をする場合、管 　　理者の理解力と感情によって設計者の思いが伝わらない事があります。直接職人と話 　　ができると、今までコストがかかり難しかったと思っていたデザインが簡単に実現できる 　　ことがあるのです。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １６　【監理業務て何ですか？　監理報告書は誰が作成するの？】 　　監理業務とは設計事務所の仕事で、設計図書と施工状況を照合し、不備があれば指導 　　し是正させる業務です。建築士法や建築基準法によると、設計図書と施工に食い違いが 　　あれば監理者は施工者に指摘し是正させる。もし施工者が従わなければ、監理者は速 　　やかに建て主に報告しなければならない。そして建物が完成したら、監理者は監理の内 　　容を書面で建て主に報告しなければならない。とあります。ただし、問題なのは、多くの 　　住宅会社は設計士が社員か下請けのため、現場に不備があっても自分の親を訴える 　　ことはできません。まず、設計士が現場へ行く事を期待しないほうがいいでしょう。 　　従って、完成時に住宅会社から施工状況の報告書（監理報告書）受け取っている人は 　　ほとんどいないと思います。 　　ピュアＣＭ分離発注方式では住宅会社の存在はありません。 　　オフィス２１はそれぞれ独立した多くの専門工事業者を監理しなければなりません。 　　本来の監理業務よりもさらに現場を知り尽くした設計者でなければ対応できません。 　　参考までに管理業務という業務があります。これは主に住宅会社の社員である現場管 　　理者の仕事です。つまり、図面どおり現場ができるように業者の手配や発注及び打ち 　　合わせ、資材の保管及び発注、安全対策、近隣対策を行う業務です。 　　監理報告書の作成はもちろんオフィス２１が作成します。 　　オフィス２１は工事の着手時から完成時までの間の各工事工程の写真撮影を行い、施 　　工の不備、欠陥の防止に努めます。写真の量は膨大で監理報告書のボリュームもけ 　　っこう厚くなります。 　　住宅会社でのこの作業はあまり聞いた事はありません。しかし、瑕疵保証の関係で第 　　三者機関に依頼し、完成までに３〜４回現場で調査を行いその報告書を作成する事 　　はあります。ちなみに、オフィス２１も瑕疵保証の登録を行いますが、第三者機関は 　　オフィス２１ですので定められた資料と写真を揃えて報告書を作成します。 　　オフィス２１にとっては、瑕疵保証の報告書は監理報告書の一部にすぎません。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １７　【一般的な設計事務所とピュアＣＭ分離発注を採用する設計事務所との違いを教え 　　　てください。】 　　設計・デザイン業務までは両事務所とも同じ作業です。監理業務に特徴があるのです。 　　従来の監理業務に加えて、原価と経費、工事の分野まで深く突っ込んだ業務がピュ 　　アＣＭ分離発注の監理業務です。従って、一般の設計事務所よりは工務店や専門 　　会社に対しての価格交渉に説得力があります。通常は工務店の現場管理者と交渉し 　　現場を進めて生きますが、私の場合は直接現場と接するわけですから早い決断力を 　　要求され、前もって現場の状況も把握する必要があります。 　　監理業務という言葉は同じですが、工務店がいるか、いないかで業務の内容と責任が 　　違います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １８　【住宅会社（ハウスメーカーや工務店）の選び方】 　　以下の項目を誠実に答えることができる住宅会社は良い会社だと思います。 　1.　工事を丸ごと一式、他の建築会社へ発注していないか？ 　　儲けだけとって丸投げ！実際にある話です。こんな会社、家づくりに情熱がある会社 　　だと思いますか？ 　　ただでさえ建て主の資金の使い道が明確ではないのに、契約した金額の何割が工事 　　に使われているのか不安でたまりません。 　　このような方式が顕著なのが、やはりハウスメーカー、そして遠隔地から出向いて工 　　事をやる住宅会社です。 　　完成後のメンテナンスの対応もたらい回しにされるケースがほとんどです。 　　　　　　　　　　　　　 　2.　下請け業者のリストを契約前に提示してくれるか？ 　　ほとんどの住宅会社が１００％下請け業者（専門工事会社）へ発注している。常時発 　　注する業者の組織は作っているので簡単にリストは提出できます。現場の主役は専 　　門工事会社です。何千万円もの資金を出して家づくりをするのです。業者の名前ぐ 　　らいは知っておくべきです。また、完成後のメンテナンスもその業者が対応するので 　　すから当然ですね。聞いた話によると、現場にいる大工の棟梁や設計士の名前も顔 　　も知らないままで、引渡しを終えていることがあるそうです。 　3.　下請け業者に発注する工事の原価と、住宅会社としての経費を明確にできないか？ 　　現在の建築業界では建て主への見積もり明細に原価と経費を明確にした見積書は 　　提出しません。 　　経費は原価に組み入れて、原価を割り増しした数字を見積書に記入します。（割増率 　　は不明。会社により変動。） 　　従って頂いた見積書には原価と経費の金額がわかりません。なぜ、明確にできない 　　のでしょうか？想像してみてください。気になるようでしたら直接聞いてみてください。 　　（驚きますよ）　　下請け発注比率１００％であるならば、住宅会社はどんな仕事をし 　　ているの？と疑問が生まれると思います。 　　技術のノウハウは下請け業者にあります。住宅会社にはほとんどありません。 　　あなたなら、家づくりプロジェクトのまとめ役である住宅会社の妥当な経費はいくらに 　　しますか？ 　4.　現場へは誰が来るのか？週何回か？ 　　大事な資金を出してやっと、住宅建設が始まるのです。万が一、欠陥住宅ができた 　　ら一生の不覚です。だけど、発注者はシロート。現場のことはわかりません。発注 　　者の不安と解消は誰が引き受けてくれるのでしょうか。住宅会社の設計施工である 　　ことがそもそも問題なのですが、せめて確認申請書の設計と監理に名前を出してい 　　る設計士が現場へ来てもらわなくては困ります。住宅会社の資格を持った専門家は 　　その人しか知らないのですから。そしてその設計士がちゃんと現場を見てもらう必要 　　があります。まさか、営業マンが来る事はないと思いますが。 　5.　住宅の履歴書を提出してもらえるか？ 　　住宅の履歴書とは設計士による監理報告書のことである。住宅会社を見極める最大 　　のポイントは「監理記録」であると言っても過言ではない。着工から完成までには様々 　　なチェック事項がある。地盤の状況から基礎のコンクリートの品質、木材の品質等 　　の目には見えない専門家でしかわからない部分の確認と是正。そして建て主が気に 　　なる意匠上の確認と是正。隠れてしまう主要部分は写真による記録が必要である。 　　決して人任せ、職人任せにしてはいけない。項目を挙げればキリがないが監理報告 　　書完成品はかなりの厚みになる。１０ページ程度で終わるものではない。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　6.　契約金額を出来高支払いにできないか？ 　　万が一倒産したときの考え方を聞くことが目的である。保証機関によっては完成保証 　　制度をうたっている機関がある。保証機関は住宅会社の信用度を確認するなど、審査 　　が厳しく、住宅会社によっては審査から外れる事もある。採用されても、結局は高額な 　　保証負担金を納めるのはお客様となる。 　　そんな面倒くさい事をしなくても、工事の出来高による支払いにすれば簡単である。もし 　　倒産しても、過払いがないのだから、その後の工事にも対応できる。 　　この話も業界のタブーのひとつである。多分渋い顔をするはずだ。なぜ、できないのか 　　ぜひ、理由を聞いてもらいたい。住宅会社から下請け（専門工事会社）への支払いは 　　出来高による支払いということ。それなら、建て主から住宅会社への支払いも同じことが 　　できるはずだ。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る １９　【設計事務所の選び方】 　　設計事務所ですから、デザイン（意匠）やプランニング等の設計業務と監理業務が主 　　な業務です。しかし、最近ではデザインが優先になり価格や現場をないがしろ又は知 　　らない設計事務所が存在します。デザインやプランは技術に裏づけられたものでな 　　ければ結果的に価格に影響します。もちろん監理などできません。それこそ業者任 　　せでプロではありません。 　　まずはお互いの家づくりに対する考え方の意見交換をする必要があります。その話 　　し合いの中から気が合いそうか、相性を確認することが大事です。設計事務所の中 　　には立派な建築家と錯覚している人間がいます。お客様のお宅を自分の作品ととら 　　え、お客様の要望を否定し自分の意見を押し付ける人がいるみたいです。 　　こんな建築家は論外です。しかし、建築家のブランドが欲しい方はいいかもしれませ 　　ん。私は、設計事務所はお客様の代理人である事の認識がまず第一番と考えます。 　　いろいろなアイディアや安くていいものの情報など、お客様の得になる情報や納得 　　できるまでプランやデザインを提供する事。そして適正価格で家を完成させることが 　　大事なことです。 　　設計事務所との話し合いの時に大事な質問項目をいくつか挙げておきます。 　　1.　設計士からの概算金額をだす根拠は何か（今までの実績か、積算本か） 　　2.　工務店に原価と経費を明確にした見積書の提出を依頼できるか。 　　　　できないならば、工務店の原価と経費の割合を知っているか。 　　3.　現場へは週何回いくか。 　　4.　監理報告書の提出はあるか。 　　5.　家相の知識があるか。 　　6.　報酬はいくらか、支払い時期は。 　　7.　いつから報酬が発生するのか。 　　8.　業務の内訳は。パースや模型製作はオプションか。 　　9.　坪単価いくらからの家づくりか。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る　 ２０　【確実にコストダウンできる方法とは】 　1.　まず統一した図面と仕様を作成する事。そのためには設計事務所の存在が必要 　　　になります。なぜなら、お客様はシロートだからプランができない。法律を知らな 　　　い。価格を知らない。何が良くて何が悪いかの区別ができない。そして、設計事 　　　務所は建築会社との利害関係がありませんから制約がなく自由な発想で仕事が 　　　できるからです。 　　　もちろん設計事務所の選び方もよく吟味する必要があります。 　　　よくあらゆる建築会社にプランや見積もりを依頼している人がいますが、結局何が 　　　いいのかわからなくなります。設計事務所はお客さまの悩みにも的確に回答して 　　　くれるはずです。 　　 　2.　統一した図面と仕様を作成したら、複数の工務店を選出し、競争入札をすることが 　　　大事です。段取りは設計事務所が行います。ＣＭ分離発注と合せて入札に参加 　　　すれば、原価がわかりますから各工務店の考え方が理解できます。 　　　これがミソです。 　3.　見積もりをとる前に設計事務所からの概算を算出してもらう必要があります。ただ 　　　闇雲に見積もりをとっても常識の範囲があり、高いものは高いのです。コストとデ 　　　ザインのバランスを考えた結果、見積もりに入る事が大事です。 　　　その見極めができるかは設計事務所の手腕です。 　　　　 　4.　2で業者が決まっても、さらに交渉をします。ここからの交渉は仕様を吟味し、場 　　　合によっては仕様変更をし、仕様の最終決定を行い業者との最終のつめに入り 　　　ます。業者としても施工業者として最有力なのですから真剣に取り組んでくれま 　　　す。その時にも原価の存在が力を発揮してくれます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２１　【オフィス２１との契約後はどのような工程で進みますか？】 　　お客様の希望にできるだけ沿うように対応しますが、以下の工程を参考にして、 　　できるだけ余裕を持って計画してください。 　　一般的な木造住宅２階建てを基本とします。 　　　　　　　　1.　事前打ち合わせ期間　３ヶ月 　　　　　　　　2.　設計期間３〜４ヶ月 　　　　　　　　3.　見積調整期間１〜２ヶ月（決定まで）　 　　　　　　　　4.　工事期間４〜７ヶ月 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２２　【一般的な設計事務所の仕事は行いますか？その経費は？】 　　もちろん、引き受けます。全国どこへでも依頼があれば出向きます。 　　業務内容は設計・デザイン及び監理業務です。施工マネージメント業務は対象外 　　です。しかし、私のような設計士とお付き合いする事で何かと都合がいいのは、価 　　格と現場を熟知していますので、住宅会社との交渉力にも説得力があります。経 　　費については一般的に工事総予算額の８〜１０％を目安にしてください。依頼内 　　容、その他条件により変動します。ただし、遠方の方の場合は交通費等を別途 　　頂くことになります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２３　【ハウスメーカーの役割】 　　建て主にとって本当に必要な役割は正直言って無いに等しい。一つだけあるとし 　　たら、モデルハウスのしたたかな利用だ。せっかく高い経費をかけて、無料で見 　　せてもらえるのだから積極的に利用すればいいと思う。あくまでもしたたかにだ。 　　営業マンからのセールス攻撃に耐えられないのなら、止めたほうがいい。 　　ただし、錯覚してはいけない。モデルハウスには共通のパターンがある。 　　　　　　　1.　敷地も建物も大きい。 　　　　　　　2.　建材や機器は最高級　 　　　　　　　3.　調度品は一流のもの。　 　　　　　　　4.　楽、簡単、奇麗、丈夫。　 　　　　　　　5.　テーマパークのように楽しい。 　　そこに存在する物は流行に沿った売れるための商品である。モデルハウスでは 　　いろいろな「思い」を確認するのはいいが、それを「現実の家」と錯覚してはいけない。 　　私がなぜハウスメーカーが建て主にとって役割を果たせないのかと思うのは。以下 　　の理由である。 　1.　適正な工事費がわからない。（見積書に詳細項目、及び金額の表示がない。） 　2.　適正な工事がされているのかわからない。（詳細な図面が無い。現場へ来るのは営業マン） 　3.　価格競争ができない。（オープンではないから差別化できない） 　4.　デザイン力が無い（誰がデザインしているの？） 　　ハウスメーカーの経費は一般的に４５％前後と言われています。１０００万円の工事 　　費に対して４５０万円がハウスメーカーの粗利益で、５５０万円が実際の工事費とな 　　ります。これで納得されている方、どうしてもメーカーのデザインが良い方はハウス 　　メーカーをお薦めします。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２４　【ハウスメーカーがスポンサーの住宅雑誌の無責任なアドバイス】 　　ある住宅雑誌の住宅会社選択のアドバイスコメントに「ハウスメーカー各社から相見 　　積もりをもらい、比較検討をすること。そして、見積もり金額だけではなくて設備や仕 　　様のグレード、間取りをチェックすることが大事です。」 　　なんてコメントが書いてあります。ハウスメーカー各社からという事は各社の仕様が 　　あり、間取りがある。そんな状態で見積もりをする事を相見積もりとは言わない。基 　　準がないのですから価格の高い安いなど検討のしようがない。単なる価格の確認 　　です。ましてや、建て主はシロートですから見積もりを理解できるわけがありません。 　　そもそもプランが各会社違うのですから話になりません。一生の住まいになる家の 　　プランを人任せにする事は避けたいものです。 　　このコメントを書いた記者は無責任なアドバイスと気づいていないのでしょう。 　　相見積もりをする条件は、 　　　　　　1.　設計の専門家と作業を進める事 　　　　　　2.　ベストプランを作ること。 　　　　　　3.　施工に必要な詳細な図面を作成する事。 　　　　　　4.　仕様を統一する事。　 　　　　　　5.　複数の建築会社を選抜すること 　　この条件で初めて相見積もり作業に入るのです。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２５　【建て主にお願いしたい事】 　　それは、家づくりは建て主、設計者、施工業者の３者が支えあって上手くいく。という 　　ことです。それぞれが「○○してやってんだ〜！」なんて恩着せがましく言っていて 　　は気を使って、頼み事やいい仕事ができません。お互いを尊重しあえる環境づくり 　　が必要です。オフィス２１はそういう職人（業者）を紹介できます。 　　オフィス２１は建て主のために、建て主を守るために動きますが、職人にも同様です。 　　職人は頑固ですがおだてられれば木に登る、なんかしてやりたいと思うものです。 　　それは私も同じです。設計職人なのです。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２６　【家相について対応はできますか？】 　　できるだけのことはします。ある程度の勉強はしていますので最低限の対応はで 　　きます。しかし、最初から家相にあったプランを希望する事がわかっているのなら、 　　家相を見てもらう神主か誰かを決めてください。なぜなら、家相にも流派があるみ 　　たいで、あるところでは良い家相だったプランが、あるところでは全くダメだったこと 　　があったのです。「死ぬぞ！」とまで言われました。建築途中だった現場が全てや 　　り直しです。その威力はすごいです。 　　それから、あまりこだわるととんでもないプランになる事も覚悟してください。 　　一番困るのが、若い夫婦のプランで家相のことは気にしないと言っとおいて、プラ 　　ンが決定したときに両親に家相が悪いと指摘されたことです。建築資金を頼ってい 　　たためか、逆らう事ができず結局やり直しです。 　　家相を全て否定はしませんが、私たちは「太陽、水、風、雨、時間、障害物」を現場 　　で感じ取り合理的に物事を進める人間です。家相を見る神主などは現場へは一度 　　も来たためしがありません。来るときは地鎮祭ぐらいです。 　　そんな人種の言う事は聞きたくない、というのが本音です。　 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２７　【建築士とは】 　　静岡県建築士協会で建築士の役割、使命を明記しています。御確認ください。 　　静岡県建築士協会　http://www.shizu-shikai.com/products/index.php 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る ２８　【いつから設計費用をお支払いする事になりますか？】 　 まず、設計に入る前にお互いの考えを理解する必要があります。要するに相性が 　 合わない状態で取り組んでも上手くいきません。私の今までの現場を写真で見たり、 　 設計 事務所の事を理解してもらう必要があります。その次は概ね以下のステップ 　 を踏む事になります。 　　　　　　1.　お客様と家族の思いを「夢の箱オーダーシート」に記入してもらいます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓ 　　　　　　2.　建設用地の視察を行います。基準法やその他の規制による問題点を 　　　　　　　　調査し、建物の基本構想を検討します。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓ 　　　　　　3.　基本構想を元に打ち合わせを行い、オフィス２１で建てたお宅の訪問等 　　　　　　　　を行い、お客様とオフィス２１との構想を確認しあいます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓ 　　　　　　4.　ラフプランや外観のデザインを作成。お客様の同意を得て、基本設計に 　　　　　　　　入ります。 　 　 この４ステップまでが無料です。基本設計に入る段階で建築士業務委託契約書を 　 お客様と交わすことになります。ここから先の詳細は「設計業務報酬と支払い時期」 　 をご覧になってください。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戻　る